房地產(chǎn)投資仍然堅(jiān)實(shí)可靠
無(wú)論從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度還是從家庭資產(chǎn)發(fā)展的角度，房地產(chǎn)都是一門(mén)必修課。我經(jīng)常說(shuō)，每個(gè)人、每個(gè)家庭和每個(gè)企業(yè)都有四種資產(chǎn)：第一種是物質(zhì)資產(chǎn)，它是不動(dòng)產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)；第二是金融資產(chǎn)，包括股票、外匯以及各種金融產(chǎn)品，也叫動(dòng)產(chǎn)；第三種是人力資本；第四種是社會(huì)資本。你既要擁有這四種資產(chǎn)或資本，又要將這四種資本很好地結(jié)合起來(lái)。
從我收集的2001年-2008年的胡潤(rùn)富豪榜前100名中看，他們從事的行業(yè)中，制造業(yè)在2001年時(shí)有53位，到2007年、2008年分別下降到了22位和19位，而房地產(chǎn)業(yè)則從2001年14位到2004年穩(wěn)定在20位以上，2006年上升至26位，2008年到了23位，這就是財(cái)富榜上顯示出的在中國(guó)這個(gè)制造業(yè)大國(guó)中的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的巨大財(cái)富效應(yīng)。2007年，第一富豪楊惠妍坐擁1300億的資產(chǎn)，到了2008年就下降到275億。當(dāng)時(shí)楊惠研是碧桂園的大股東，碧桂園2006年在香港上市，所以說(shuō)金融資產(chǎn)的性質(zhì)是上得快，下得也快，波動(dòng)很大。從中我們得出一個(gè)結(jié)論：過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)是爆發(fā)性地增長(zhǎng)，房地產(chǎn)成為中國(guó)財(cái)富最主要的集聚中心。
如果把一個(gè)人、一個(gè)家庭比作一棵大樹(shù)，那么物質(zhì)、金融、人力、社會(huì)這四個(gè)資本將各處于不同的位置：人力資本是根系，只有根系發(fā)達(dá)樹(shù)才站得穩(wěn)，不會(huì)被金融風(fēng)暴吹倒；社會(huì)資本是環(huán)境，就是光、熱、水、氣等各種營(yíng)養(yǎng)環(huán)境；物質(zhì)資本是大樹(shù)的樹(shù)干，它最堅(jiān)實(shí)可靠；金融資本則是樹(shù)葉是花朵。人力資本吸收的營(yíng)養(yǎng)要通過(guò)光合作用才可以轉(zhuǎn)化為財(cái)富，但是，它的特點(diǎn)就是有起有落，春夏秋冬，不斷地循環(huán)。所以，我們對(duì)金融要有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，不要過(guò)于依賴它，要欣賞它，就像欣賞花朵一樣，而物質(zhì)資本才是我們堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)在過(guò)去十幾年內(nèi)發(fā)展的大的財(cái)富效應(yīng)，既不是產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)提高，也不是企業(yè)創(chuàng)新的能力增強(qiáng)，更不是購(gòu)房者、投資者的眼光特別好，而是一種制度安排。住房制度改革，讓老百姓從享受住房的福利分配變成住房的購(gòu)買(mǎi)；土地制度改革，讓土地從不能進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展成可以進(jìn)入市場(chǎng)，從很多國(guó)有土地持有人可以出讓土地發(fā)展到只有城市政府一個(gè)人可以出讓土地。
城市化完成才是房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)
今年兩會(huì)時(shí)，一個(gè)機(jī)構(gòu)還提出了一套預(yù)案說(shuō)：如何計(jì)算房地產(chǎn)的利潤(rùn)是多少？計(jì)算開(kāi)發(fā)商有多少利潤(rùn)？政府拿了多少？據(jù)他們測(cè)算，上海的房?jī)r(jià)里面60%由政府拿去。這樣的計(jì)算結(jié)果出來(lái)以后，上海市政府馬上否認(rèn)說(shuō)沒(méi)有這么多，但實(shí)際上，政府是拿著這些錢(qián)去做了城市建設(shè)，所以，城市發(fā)展得這么快，靠的都是土地資本發(fā)生的財(cái)富效應(yīng)。
中國(guó)正在加快城市化的步伐。那么，城市化要解決的問(wèn)題是什么呢？第一個(gè)要有錢(qián)，第二個(gè)要有地，必須有足夠的城市化空間，有足夠的資金投入發(fā)展城市化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所以，我們把憲法規(guī)定的土地不允許買(mǎi)賣(mài)，變成土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)。
理解了這一點(diǎn)，我們就可以推論分析出為什么在過(guò)去十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)得到如此巨大的發(fā)展，原因就是在國(guó)家這樣的制度安排下，加快了財(cái)富積累的腳步。如果我們參與了，順應(yīng)了這樣的歷史趨勢(shì)，那么我們就是把握住了趨勢(shì)，作出了好的戰(zhàn)略決策。然而如果我們一直在懷疑，一直不理解為什么要這樣，那么，我們就錯(cuò)過(guò)了這個(gè)戰(zhàn)略的投資。
未來(lái)的發(fā)展，這個(gè)制度會(huì)不會(huì)變化？我覺(jué)得會(huì)變化，因?yàn)樗┎粦?yīng)求的制度性安排是不符合現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但是，到底什么時(shí)候出現(xiàn)變化，還有待于國(guó)家在發(fā)展階段發(fā)生新的變化。這個(gè)階段變化就是城市化基本完成，那么，我們就沒(méi)有理由再通過(guò)房地產(chǎn)的土地價(jià)格“剪刀差”為城市建設(shè)積累資金了。
現(xiàn)在我們浙江省的城市化是55%左右。從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，穩(wěn)定地完成城市化是70%左右，據(jù)我估計(jì)在全國(guó)達(dá)到65%時(shí)，浙江省可以達(dá)到70%，也就是說(shuō)達(dá)到這樣的目標(biāo)還需要15-20年時(shí)間。
現(xiàn)在是底部，未來(lái)是十年左右的復(fù)蘇期
中國(guó)的宏觀調(diào)控政策歷來(lái)不能立竿見(jiàn)影，但是，我們要相信，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)控以后，經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)必然會(huì)扭轉(zhuǎn)，調(diào)控也一定會(huì)產(chǎn)生效果，這些在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中已經(jīng)得到了證明。
中國(guó)的貨幣政策正在持續(xù)放松。去年已經(jīng)連續(xù)幾次降息，今年雖然沒(méi)有降息，但是，采取了大規(guī)模的貨幣投放，今年前三個(gè)月就把一年信貸投放計(jì)劃的錢(qián)全部放了出來(lái)。國(guó)家既然已經(jīng)出臺(tái)了政策，銀行接到指示就必須把錢(qián)放出來(lái)，所以，銀行非常著急。去年是企業(yè)找銀行找不到，今年是銀行請(qǐng)企業(yè)家吃飯請(qǐng)不到。貸款增加的速度很快。
從1-5月份全國(guó)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖表現(xiàn)出明顯的回暖，但是還沒(méi)有浙江省個(gè)別城市和一些大的開(kāi)發(fā)商那么明顯。從全國(guó)的數(shù)據(jù)中，我們得到一個(gè)重要的信息：銷售已經(jīng)明顯增長(zhǎng)，1-5月份全國(guó)的商品房銷售增加了25%，商品住宅銷售增加了26.7%，平均成交的價(jià)格卻有所下降。從全國(guó)來(lái)看，價(jià)格并沒(méi)有明顯的上漲。這與從年初開(kāi)始開(kāi)發(fā)商的讓利促銷有直接關(guān)系。與此同時(shí)，我們也看到開(kāi)發(fā)的情況沒(méi)有明顯回升，銷售也情況不好：1-4月份房地產(chǎn)完成的投資比去年同期回落了25%；商品住宅的投資比去年同期回落了30%；新開(kāi)工面積下降了16%；1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成的土地購(gòu)置面積同比下降28%；完成土地開(kāi)發(fā)面積同比下降13.3%，這是一個(gè)非常不好的情況。
房子賣(mài)得很快，但房地產(chǎn)商買(mǎi)地的速度還沒(méi)有回緩過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商處于休眠的狀態(tài)，這就預(yù)示著今年下半年如果市場(chǎng)銷售形勢(shì)沒(méi)有大的回落，將會(huì)面臨更大的供不應(yīng)求。這樣對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有更大的壓力。我們說(shuō)這是最好的年代，也是最差的年代。最好的年代是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，投資的機(jī)會(huì)又來(lái)臨。最差的年代就是有一些開(kāi)發(fā)商由于上一輪的周期節(jié)奏沒(méi)有把握好，現(xiàn)在仍然在資金上有一定困難，或者項(xiàng)目運(yùn)作上有一定的難處。我們判斷，政策的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)正在形成，市場(chǎng)向上的預(yù)期和市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)凸顯。就浙江、上海而言拐點(diǎn)已經(jīng)形成，就全國(guó)情況而言拐點(diǎn)正在形成。所以，從周期循環(huán)來(lái)看，目前正是一個(gè)底部區(qū)域。
下一輪起步。我們以前預(yù)見(jiàn)在2010年房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的復(fù)蘇期，這種情況有可能在今年下半年或從現(xiàn)在就開(kāi)始了。我覺(jué)得這個(gè)復(fù)蘇又是十年左右的周期。那么，在一樣的天空下，大家的心情不一樣，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵就是自身的能力，戰(zhàn)略的駕馭力、資源的整合力、組織的運(yùn)作力和項(xiàng)目的執(zhí)行力。
