許多人做夢也想不到，上午還走得好好的指數(shù)，中午會因為溫總理新聞記者見面會上一句房地產政策調控的回答而乾坤逆轉，演出了一幕驚心動魄的高臺跳水，上證指數(shù)一舉跌去60多點，下跌的利索和本輪上漲的艱難形成了鮮明的對比。
水皮(微博)相信，市場的確是誤讀了溫總理的講話，這種誤讀如果說開始是無意的，那么后期其實就是刻意的，借題發(fā)揮一貫是市場調整的邏輯。畢竟，從年前溫總理發(fā)表關于提振股市信心的講話以來，在郭樹清不遺余力地鼓吹藍籌罕見價值投資的罕見舉措之下，指數(shù)已經出現(xiàn)了300多點的漲幅，在宏觀經濟增速調降至7.5%的背景下，指望指數(shù)輕松上升是不切實際的，必要的調整是繼續(xù)震蕩上行需要的，更何況，上證指數(shù)又面臨2500點的關口。
眾所周知，房地產的調控一直就是本輪宏觀調控的出發(fā)點，至于會不會成為歸宿，則需要進一步的觀察。鳳凰網的編輯請水皮梳理一下調控的過程，其實調控的始作俑者是央行于2003年9月發(fā)布的房貸新政，周小川其時就已經對銀行業(yè)可能存在的房貸風險提出了警告，但是這種預警并未獲得中央部門的普遍認同，建設部甚至假國務院的名義發(fā)布了促進房地產健康發(fā)展的政策文件予以還擊。不過，短暫的分歧之后，2004年初中央開始了以房地產上游鋼鐵、水泥、電解鋁三大產業(yè)為對象的宏觀調控，可惜一年的調控效果有限，鋼鐵價格更是走了一個過山車，有驚無險，直到2005年初曾培炎副總理才在上海明確把調控目標指向了房地產，限制別墅用地論調實施最嚴厲的耕地保護措施出發(fā)點都是正確的，但是南轅北轍變相推動了房價的上漲，而奧運概念的炒作讓北京的房價出現(xiàn)飆升。做股票的都知道，上一輪行情的藍籌領漲板塊分別是金融股和房地產股，概念則一方面來自匯改，一方面來自股改，匯改意味著人民幣資產的升值，因此，房價股價齊漲成為2006年和2007年的情景。真正讓房地產降溫的其實并不是針對房地產的政策措施，而是2008年開始的從緊的貨幣政策，錢不是萬能的，沒有錢是萬萬不能的，錢沒了房地產政策的威力就顯現(xiàn)出來了，中介倒閉有行無市，綠城差點命喪黃泉，恒 大上市亦遭滑鐵盧。但誰又能想到，就在這個節(jié)骨眼上，席卷全球的金融危機爆發(fā)，中國政府倉促之下推出了4萬億刺激計劃，貨幣政策大拐彎從從緊躍過穩(wěn)健直接進入寬松，流動性如洪水猛獸奪欄而出，房地產的注冊資本金從30%被下調到20%至今沒有回調歸位，杠桿效應從3倍放大到5倍，房地產交易量在2009年達到6萬億，占當年社會消費零售總額比將近一半，房價出現(xiàn)翻倍的走勢。忍無可忍之下，國務院2010年4月再次開始強力調控，半年之中出臺了三次文件，著力點從限貸擴大到限購，但是地方陽奉陰違，央企頻當?shù)赝?，退出令形同虛設。相反，隨著房貸優(yōu)惠利率的取消和限購的執(zhí)行，一定程度上反而加大了剛需的成本，導致了房租的上漲，而房租的上漲又封堵了房價的下行空間，北上廣深一線城市房價進入拉鋸階段，這就是讓溫總理反思的房地產調控，為什么房價越調越高？溫總理也沒有給出答案。溫總理有明確答案的是合理房價，那就是和家庭收入相適應。不過，根據(jù)主要城市居民家庭收入的數(shù)字來看，北京的人均可支配收入是32903元，廣州是34300元，深圳是36500元，上海是36230元。以兩口之家計算，以90平方米為基準戶型，以國際通行標準換算，有人計算出北京的合理房價為4387元/平方米，廣州則為4573元/平方米，深圳為4867元/平方米，上海則為4831元/平方米，而現(xiàn)在北京二環(huán)內的房價基本上都在40000元/平方米，合理的理想房價和不合理的現(xiàn)實房價差距幾乎是10倍。李稻葵(微博)的解釋是善良的，收入是會增長的，但是，一定要清楚，這是一個長期的過程。
房價的泡沫是對未來的透支，但是這個泡沫還沒有大到立刻就破，不破就活不下去的地步，如果真的那樣，房價早就跌了，調控經歷這么長時間，房價泡沫彈性還如此之大，說明自有內在的合理性，不看到這一點，就會急躁冒進，產生不切實際的期望。從這個意義上講，房地產調控不能放松，更要作打持久戰(zhàn)的思想準備。讓時間來換空間，震蕩消化這個泡沫。
