代表諫言細化相關(guān)條款物業(yè)聽證追求各方思辨
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- 雖說《辦法》和《收費標準》在總體上得到了大家的認可，符合當前北京市物業(yè)收費的實際情況，但是該政策有些具體條款尚需完善。在聽證會上，代表們的意見主要集中在房屋檔次細分、電梯維護費用分攤等幾個方面。
爭議焦點
房改房物業(yè)費應由購房人所在單位承擔
《辦法》規(guī)定：“房改和安居(康居)住宅的購房人物業(yè)服務費的交納仍按北京市現(xiàn)行房改政策執(zhí)行，即房改房原售房單位負擔綜合管理，共用部位、共用設施設備運行維護，綠化養(yǎng)護，電梯、水泵運行維護等費用；使用人或房改購房人負擔清潔衛(wèi)生、秩序維護等費用?！?
“按房改政策出售公有住宅的單位和購買安居(康居)住宅的職工所在單位，就物業(yè)管理服務費用承擔問題與購房人另有約定的，從其約定?！?
施鶴安代表表示，房改房已經(jīng)歸住房人所有，這些購房人甚至已經(jīng)不在原單位工作了，這樣物業(yè)費如果仍由原售房單位承擔就不合理了。應該由購房人所在單位負擔而非原產(chǎn)權(quán)單位承擔。
電梯維護費應按所有權(quán)或是成本進行分攤
《辦法》規(guī)定：“電梯運行維護費的分攤辦法：業(yè)主大會成立前，按照房屋買賣合同、物業(yè)服務合同或物業(yè)管理公約中的約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，按照業(yè)主大會的決議執(zhí)行；不符合以上條件的，執(zhí)行政府指導價及分攤公式?！?
也就是說，電梯首層住戶和其他樓層住戶都需要承擔一定的費用。
北京均豪物業(yè)管理有限公司代表于慶新說，物業(yè)費是按照公共和共用部分的業(yè)權(quán)來收取的，并不是按照是否使用來收取。如果這樣的話，失明的人根本看不到景觀，那他就不交納景觀維護的費用了嗎？所以，電梯收費還是應該按照所有權(quán)來進行收取。
但邱寶昌代表認為，電梯收費不應該按照面積來收取，而是要按照成本來進行分攤。
業(yè)主聲音
應進一步細化房屋檔次
《辦法》中，將房屋分為普通住宅、高檔住宅和經(jīng)濟適用住宅三類。按照不同的標準，收取不同的物業(yè)費。
肖江平代表認為，住宅的檔次應該進一步細化，實行多檔次收費標準，以便根據(jù)不同小區(qū)的實際情況，征收不同的費用。
政府應加大監(jiān)管力度
《辦法》中對物業(yè)公司的監(jiān)管力度不夠明確。
邱寶昌代表認為，《辦法》中應該加大對物業(yè)公司監(jiān)督力度的條款，特別是前期物業(yè)管理的監(jiān)管力度，政府應該介入管理。
如何確定改變后的住宅使用性質(zhì)
《辦法》第八條規(guī)定：“經(jīng)政府有關(guān)部門批準，改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營活動的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照改變后的住宅使用性質(zhì)，確定物業(yè)服務收費標準收費?！?
來自人民大學的舒可心認為，雖說賦予物業(yè)管理企業(yè)選擇收費標準的權(quán)利，但實現(xiàn)非常復雜，有些住宅經(jīng)政府有關(guān)部門批準改變了用途和性質(zhì)，但并沒有在產(chǎn)權(quán)憑證上注明，給物業(yè)管理企業(yè)變更物業(yè)收費標準造成困難。因此，要么就按房屋權(quán)屬證明上標注的使用性質(zhì)套用政府收費標準，要么就依照業(yè)主大會的決議來決定對這部分改變使用性質(zhì)業(yè)主的收費標準。
物業(yè)建議
應明確規(guī)定審計和追繳費用的承擔
《辦法》第十四條規(guī)定，業(yè)主也可聘請專業(yè)機構(gòu)對實行酬金制的物業(yè)公司財務狀況等情況進行審計。審計費用的承擔由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
《辦法》第二十二條規(guī)定：業(yè)主逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
北京銀達物業(yè)管理有限公司代表狄尚志認為，《辦法》中應明確審計費用由誰來承擔，對于追繳物業(yè)費由此產(chǎn)生的訴訟費用由誰來承擔也應明確。
“最終用戶”應明確界定
《辦法》第二十三條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。
