提要：租套幾平方米的房子，兩個(gè)人，一部電話，一張辦公桌，一家房地產(chǎn)中介公司就誕生了。這種幾乎是“零門檻”開房地產(chǎn)中介公司的時(shí)代即將被終結(jié)。4月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、人力資源社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(下稱《辦法》)正式實(shí)施，這是我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次《辦法》的出臺(tái)，有助于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，讓市民買房放心、買房省心、租房安心。并將促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。
提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻規(guī)范管理
作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)首部全國性的部門規(guī)章，《辦法》的出臺(tái)將與“新國八條”一起發(fā)力，促使房地產(chǎn)一二手市場的良性發(fā)展。
目前，二手房市場快速發(fā)展，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域不爭的事實(shí)。許多從業(yè)人員沒有受過正規(guī)的職業(yè)教育，素質(zhì)較低，流動(dòng)性大。此次實(shí)施的《辦法》，就對此進(jìn)行了規(guī)范。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試制度作出了規(guī)定。
另外，目前，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)要求，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的條件較寬松，到房地產(chǎn)管理部門備案、接受監(jiān)管的機(jī)構(gòu)比例不高。沒有備案的中介機(jī)構(gòu)，就很難實(shí)行有效監(jiān)管，市民選擇無備案的中介交易，權(quán)益難以得到保障。
針對這種情況，《辦法》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理備案，主管部門應(yīng)將部分備案信息向社會(huì)公示。
嚴(yán)懲賺取差價(jià)陰陽合同行為
《辦法》最為輿論關(guān)注的，是規(guī)定要實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”，這些正是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)問題最為集中、也最為消費(fèi)者詬病的地方。
針對交易資金安全問題，規(guī)定實(shí)行交易資金監(jiān)管制度。《辦法》要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。同時(shí)，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為：明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。
多項(xiàng)措施保護(hù)二手房交易當(dāng)事人合法權(quán)益
通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)買賣房屋或是出租求租房屋，當(dāng)事人最擔(dān)心的就是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞或者不充分披露信息。
針對這種情況，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所公示相關(guān)內(nèi)容，包括營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)務(wù)流程；收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；交易資金監(jiān)管方式；信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話；政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同示范文本等。
在房地產(chǎn)政策尤其是涉及具體交易的規(guī)章制度發(fā)生最新變化時(shí)，房產(chǎn)中介有義務(wù)告知買賣雙方，不能刻意隱瞞，比如，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策、限購令出臺(tái)等，以防因此導(dǎo)致的糾紛出現(xiàn)。
針對業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同行為?！掇k法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容提出了具體要求。
針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度?！掇k法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)格公開、禁止行為和法律責(zé)任等做了較為詳細(xì)的規(guī)定。
針對各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為，保護(hù)二手房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益。
政府：
提供公共服務(wù)嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)管
在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)過程中，政府應(yīng)該扮演什么樣的角色？《辦法》給出的答案是行業(yè)監(jiān)管者與公共服務(wù)提供者的雙重角色。過去管理中重管理輕服務(wù)的問題，《辦法》體現(xiàn)了寓服務(wù)于管理的新理念。
公共服務(wù)體現(xiàn)在，《辦法》要求主管部門構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺(tái)，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供交易與登記信息查詢、交易合同網(wǎng)上簽訂，向社會(huì)公示經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息，信用檔案信息等公共服務(wù)。
另一方面，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為突出問題，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究?！掇k法》明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
